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全国土地流拍超800宗 30强房企拿地兵法献上

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全国土地流拍超800宗 30强房企拿地兵法献上

发布日期:2018-09-08 作者: 点击:

      时隔4年,土地流拍潮再现,且更加凶猛。

     2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗。如果计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,创下了2014年以来的历史峰值。

      这是一份中原地产统计的最新数据。

      局面是对比出来的。2014年全国土地总流拍宗数为345宗。显然,这个数字逊色于2018年前八个月。

      大势如此,拿地主体的企业层面是怎样一番策略?中国房地产报记者通过统计TOP30强房企拿地数据对比发现,它们中的一些企业也按下了拿地的快进键,以稳健姿态及关注一二线城市为主的策略,重新安排公司的土地规划。

      以万科为例, 8月万科在拿地上花费164.41亿元,低于6月的221亿及7月的254亿元。虽然在8月初万科以98.63亿元成功夺得上海徐汇商住地,但前8月万科获取的土地绝大多数还是集中在二线城市和其他城市,一线城市获取土地的面积占比较少。

     作为三四线城市之王,碧桂园拿地速度也在放缓。碧桂园执行总裁莫斌表示,下半年投资拿地会更加谨慎,公司对拿地策略做出了一定的调整,从“全覆盖”调整为“精准覆盖”。

     土地储备是房企的生命线。土地流拍频现与2018上半年房企年报发布正好时间同时交叉,它们的交织与数据变化背后,让所有房企都必须面对一个问题:拿什么地?这相对于之前“拿不拿地”这个战略,在战术上要回答的问题,即对具体地块的分析是拿地的第一考量。

每逢变局看标杆,这一次,也不例外。用2014年一位房地产企业老板的话说就是,行业标杆企业动向往往很能说明问题,因为这些企业不乏精兵强将,如果他们都往左走了,我一个人往右,那肯定是我错了。

     头部效应还在继续凸显

      中国房地产报记者根据公开数据计算得出,2018年上半年已公布土地储备数量的TOP30房企,土地总储备面积为18.84亿平方米,相比2017年末的17.89亿平方米仅增长5.3个百分点。

      2018年上半年,土地储备面积超过万亿平方米的房企有碧桂园、恒大、融创、万科4家,碧桂园土地储备36400万平方米,恒大土地储备20500万平方米,融创土地储备15600万平方米,万科土地储备为14300万平方米。但它们在2017年的表现亦是如此。

      除了上述四家房企以外,排名第五的保利地产土地储备面积为8950万平方米,不及碧桂园的四分之一;排名第六的中海地产土地储备面积6748万平方米,不及恒大的三分之一;排名第七的龙湖地产,土地储备面积只有6363万平方米。

      另外,扩张路上的房企也在调整速度,以降低负债,寻求绝对安全。

      据计算,2018年上半年,碧桂园、恒大、融创、万科四家房企的土地储备面积总和为86800万平方米,占TOP30房企土地储备总面积的46%。再看2017年末,这四家房企的土地储备面积总和为94542万平方米,占TOP30房企土储总面积的52.8%。

      这是否意味着房企的头部效应减弱?

      中国房地产报记者对比分析发现,真正的原因是融创在拿地方面脚步的放慢,其土地储备面积由2017年末的21800万平方米降至15600万平方米。得益于过去对二线城市的布局与扩张,融创业绩高歌猛进,尤其2015年至2016年,其拿地建筑面积与合同销售面积的比值分别为3.1倍、6.5倍,投资强度远超同业平均水平。不过,今年上半年,融创开始减速,土地储备面积较2017年末有所减少。

      从拿地金额来看,今年上半年除碧桂园以884亿元稳居第一以外,排在第二和第三位的分别是万科和保利地产,拿地金额分别为723亿元和615亿元。

       同样值得关注的还有近年来生长迅猛的龙湖,拿地金额434亿元,排名第四;老牌国企中海地产和华润置地的补仓意愿也十分明显,拿地金额分别为370亿元和369亿元,位列第五和第六。

       从数据和行业层面来看,头部效应还在继续凸显。

      朗诗禹洲旭辉土地增长率最高,万科2014年应对策略可学

      从拿地增长情况来看,2018年上半年,增长最快的分别是朗诗集团、禹洲地产和旭辉控股。

      朗诗集团2018年上半年土地储备面积1350万平方米,在2017年末的基础上增长112.6%。

      禹洲地产2018年上半年土地储备面积1725万平方米,在2017年末的基础上增长45.69%。

      旭辉控股2018年上半年土地储备面积4400万平方米,在2017年的基础上增长41.94%。

      目前,朗诗的项目主要分布在国内和美国两大市场。今年上半年,其签约销售金额中70%来自国内一二线城市,20%来自三四线城市,其余10%分布在美国的一二线城市。记者发现,小股操盘助力了朗诗逐渐摆脱轻资产转型阵痛期,继2017年销售额滑坡后,已经布局轻资产转型四年的朗诗,试图摆脱对传统盈利模式的依赖。

      禹洲地产为进阶千亿梯队四处进击、多渠道积极补地,近期在并购联盟方面动作频频。旭辉控股的拿地策略也有所调整,今年上半年,其一线城市新增土地储备建筑面积占比从2017年的4%降到了不足2%,三四线城市则由15%增长至50%,初步看来,“减一线,稳二线,强三线”的策略让其避开        一线城市限价令所带来的冲击波。

      扩张速度排名第四的是碧桂园,2018年上半年其土地储备较2017年末增长30%。

      排名第五的是正荣地产,2018年上半年其土地储备较2017年末增长29.1%。

      排名第六的是建业地产,2018年上半年其土地储备较2017年末增长24.31%。

      土地储备提供的只是弹药,能否在前线取得胜利还需看房企的变现能力。

      中国房地产报记者通过对TOP30房企2017年末土地储备货值和2018年上半年销售业绩的数据计算发现,排名前三的朗诗、金科、万科的变现能力比值分别为0.35、0.24和0.21,超过行业平均水平0.13。

      综观TOP30房企拿地数据来看,它们在自身发展战略定位下显示出了理性的一面。

      房地产市场在经历了2015年以来的暴涨后,这波上涨周期已经长达38个月,刷新了中国房地产市场上涨周期最长历史。龙头房企年销售连续破2000亿、3000亿、4000亿、5000亿大关。

      不过,从目前的房地产行情来看,2018年前8个月虽然流拍的土地达到了峰值,但与2014年那场土地流拍潮有本质区别。中信建投证券分析师陈慎、刘璐认为,2014年的土地流拍主要是因为市场销售低迷导致开放商拿地能力与意愿减弱;这一次房产销售相对稳定,流拍增加主要是房企基于利润率及去杠杆下的理性选择。

      中国房地产报记者通过“回头看”梳理分析,发现2014年头部房企万科的拿地策略表现,概括起来就是:拿地数量减少、重仓一线城市、提高合作拿地比重、降低项目股权。通过这些兵法与策略,万科完好地抵御了当时的市场风险。

      虽然时移世易,但好的策略和办法可以穿越历史的风尘,有所借用。

      以下为榜单图片



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