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【居明&新闻】上半年楼市复盘,一线平稳回落,二线城市开放人口楼市依旧坚挺

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【居明&新闻】上半年楼市复盘,一线平稳回落,二线城市开放人口楼市依旧坚挺

发布日期:2019-07-02 作者: 点击:

微信公众号顶部.jpg2019年下半年我们盘点一下上半年的楼市,展望一下未来楼市的发展。

首先,一线楼市平稳回落,贷款越来越难

由于控制人口流入,再加上保障房,限竞房供给充足,所以一线楼市稳中有降。

一线城市,由于限竞房卖不掉,所以供给大于需求,总体来看房价上涨可能性很小,但也不可能大跌,稳步回落每年在5%左右,是有可能的。

1、建议刚需就早买,因为贷款会越来越难

房地产的资金监管越来越严格,现在很多地方都上浮了房贷利率,有些地方以贷款额度紧张为名,已经不批房贷了,或者无限期拖延。

这其实都是央行和银保监会的窗口指导,因为上面知道银行现在有钱,而且很有动力去发放房贷,所以才定向指导,主动控制房贷规模。

现在停贷,或者加长审批时间,这肯定会误伤刚需,但也是没办法的事情。未来随着资金继续宽松,这种定向指导恐怕越来越多。所以住房贷款会越来越难申请。

上半年楼市复盘,一线楼市平稳回落,住房贷款会越来越难申请

2、北京的房租涨不动了,说明住房需求到顶

之所以出现这种情况,可能跟收入停涨,人口停止流入反向流出有关。随着经济减速,资产价格回落,公司裁员,大家的收入至少是没有如期增长。

再加上人口反向流出,根据数据显示,2018年末,北京常住人口2154.2万人,比上年末下降0.8%。 相较2017年末的2170.7万人,减少了16.5万人。这可能就是以后北京的常态,人口每年下降十几万人,一些产业逐渐迁出。

随着一些互联网公司的裁员出现,中高端房租可能会不升反降,人口密集地的低端房租,可能仍能维持一个小幅上升的水平。

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房租涨不动了,还说明一点,那就是北京的住房需求已经到头了。抢着要的东西才会涨价,供大于求的东西才会降价,说明现在房屋市场并没有那么紧缺,只要人口不再增加,现在已经够住。

3、投资买房尽量不要买,流动性太差

未来每年将有7万套限竞房待售,未来5年大约还有50万套各类房源入市,再加上二手房挂牌数量激增,想卖房越来越困难。楼市以后会变成单行线,进场容易,出来难。

投资买房的尽量不要买,因为流动性太差,风险收益不成正比,钱很可能拿不回来。比如有的限竞房,2年以后上市,交房5年后才能上市交易,加一起就是7年,虽然现在你觉得价格比二手房便宜,有套利空间,但是时间不允许,到时候恐怕市场状况会完全不一样。所以不要用现在的眼光看7年后的市场,到时候恐怕哭都来不及。

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二线城市,开放人口,楼市依旧坚挺

二线城市来说,之前快速上涨的几个城市其实都不乐观,比如杭州,青岛,合肥,福州,厦门,成都,武汉,西安。这些地方压力都很大,说白了就是之前涨的太快,收入跟不上房价的涨幅,所以后劲不足。

现在希望能够通过人口放开,来多争取一些年轻人过来落户,这个符合国家大战略,也是一个比较合理的放松调控的借口,所以今年如果房价还有坚挺甚至上涨的,一定会是这些争抢人口的二线城市。

不过,最近,几个网红城市也已经加强了调控,可见房住不炒还是继续执行。下半年依旧会维持这种趋势,枪打出头鸟,哪个城市继续涨,就会进一步限购限贷。

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三四线城市开始楼市滞销,库存重新快速上升

其实三四线城市根本就不应该上涨,这几年之所以涨起来,全都是货币化推动导致的。

2015年以前,三四线基本10年不涨,那是因为2014年全国棚改货币化安置比例只有9%,而到了2015年快速上升至29.9%,2016年这一比例更是上升到了48.5%。

2016年棚改货币化,帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。所以这么大的货币化安置比例,这才导致了三四线楼市疯狂上涨,有的地方甚至涨了一倍以上,但是2018年中期货币化基本叫停,2019年棚改总量只有285万套,远低于原计划的450万套,更是低于2018年的626万套,所以这股妖风显然已经停了。

上半年楼市复盘,一线楼市平稳回落,住房贷款会越来越难申请

未来三四线的房子肯定是卖不掉了,新房卖不掉,二手房就更不好卖了。家家户户都是多套房,谁家也没有多余的钱去接盘了。微信公众号底部.jpg


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